Система Шлюзов (Gateways) по Building Safety Act: Внедрение британского опыта контроля высоток

Трагедия в башне Grenfell радикально изменила подход к строительному контролю в Великобритании, приведя к созданию Закона о безопасности зданий (Building Safety Act). Этот опыт может стать ценным уроком для Казахстана в повышении безопасности высотных объектов.

Введение: Уроки пожара в башне Grenfell и радикальная трансформация строительного контроля в Великобритании

Трагедия в лондонской башне Grenfell Tower в 2017 году стала переломным моментом для строительной отрасли Великобритании, обнажив критические системные изъяны в проектировании, эксплуатации высотных зданий, выборе строительных материалов и надзоре за пожарной безопасностью. Этот инцидент, повлекший за собой человеческие жертвы и колоссальные разрушения, катализировал фундаментальные изменения в правовом поле, результатом которых стал революционный Закон о безопасности зданий 2022 года (Building Safety Act 2022). Данный закон не просто ужесточил требования, но и трансформировал всю парадигму контроля, внедряя непрерывный надзор и персонализированную ответственность на каждом этапе жизненного цикла высотного здания. В основе этой трансформации лежит система “Шлюзов” (Gateways), призванная обеспечить жесткий контроль с момента зарождения проекта до его ввода в эксплуатацию и дальнейшего использования.

1. Трехуровневая система Gateways: жесткий контроль пожарной безопасности от этапа планирования до заселения

Система Gateways является краеугольным камнем нового британского подхода к обеспечению безопасности высотных зданий (High-Rise Residential Buildings, HRB). Она предусматривает три ключевые точки контроля, через которые проект должен пройти успешно, чтобы двигаться дальше:

• Gateway 1 (На этапе планирования): Этот первый шлюз интегрирован в процесс получения разрешения на планирование. Разработчики обязаны представить подробную Противопожарную Стратегию (Fire Statement), демонстрирующую, как будут учтены вопросы пожарной безопасности на самых ранних этапах проектирования. Цель – убедиться, что основные принципы безопасности заложены в концепцию здания до того, как будут приняты существенные проектные решения. Регулятор строительной безопасности (BSR) имеет право активно участвовать в этом процессе, выдавая обязательные консультации местным органам планирования.

• Gateway 2 (До начала строительства): Этот шлюз является самым критически важным. Прежде чем строительные работы могут быть начаты, застройщик должен предоставить BSR полный пакет проектной документации, доказывающий полное соответствие всем применимым нормам и стандартам безопасности. BSR проводит тщательную оценку проекта, и без его одобрения (building control approval) начало строительства запрещено. Это предотвращает возникновение дорогостоящих переделок и системных ошибок, которые могут быть обнаружены на более поздних этапах.

• Gateway 3 (До заселения и ввода в эксплуатацию): Последний шлюз предшествует получению разрешения на заселение и ввод здания в эксплуатацию. Перед выдачей разрешения BSR проводит финальную проверку, удостоверяясь, что здание было построено в точном соответствии с одобренным проектом, и все системы безопасности функционируют должным образом. Только после подтверждения этого соответствия и передачи полного пакета документации по безопасности (включая “Золотую нить” информации – Golden Thread of information) BSR выдаст разрешение на заселение. Это гарантирует, что жильцы заезжают в здание, безопасность которого полностью подтверждена.

2. Роль Регулятора строительной безопасности (BSR): запрет на старт работ без утверждения проекта

Сердцем новой системы является Регулятор строительной безопасности (Building Safety Regulator – BSR), созданный в рамках Health and Safety Executive (HSE). BSR наделен беспрецедентными полномочиями, включая функции надзора, правоприменения и консультирования. Одной из его ключевых функций является рассмотрение и одобрение всего проекта на этапе Gateway 2. Это означает, что без прямого утверждения BSR ни одна строительная компания не имеет права приступать к возведению HRB. BSR может остановить проект, запросить дополнительные данные или потребовать внесения изменений, если сочтет, что предложенные решения не соответствуют требуемому уровню безопасности. Такая проактивная роль BSR до начала работ знаменует собой радикальный отход от прежней модели, когда основные проверки проводились уже в процессе или после завершения строительства, что часто приводило к обнаружению критических дефектов и необходимости дорогостоящих переделок.

3. Концепция Подотчетного лица (Accountable Person): персонализация ответственности за эксплуатацию высотных зданий (HRB)

Building Safety Act вводит концепцию “Подотчетного лица” (Accountable Person) и “Ответственного лица по безопасности зданий” (Building Safety Manager). Подотчетным лицом обычно является владелец или управляющая компания многоквартирного жилого здания, которые несут юридическую ответственность за управление рисками безопасности в течение всего жизненного цикла здания после его ввода в эксплуатацию. Эта роль несет прямую обязанность поддерживать высокий уровень безопасности здания для его жильцов. Это включает в себя:

• Ведение и актуализация “Золотой нити” информации: Исчерпывающий набор данных о здании, его конструкции, используемых материалах, системах безопасности и всех изменениях, которые происходят на протяжении его существования.
• Разработка и реализация “Плана безопасности здания” (Safety Case Report): Подробный документ, описывающий, как риски безопасности здания идентифицируются, оцениваются и эффективно управляются.
• Обеспечение регулярных проверок и обслуживания систем безопасности: Включая противопожарные системы, пути эвакуации, конструктивные элементы.
• Взаимодействие с BSR: Предоставление регулятору всей необходимой информации, разрешение на проведение инспекций и оперативное реагирование на предписания.

Концепция Подотчетного лица персонализирует и централизует ответственность, исключая возможность перекладывания вины и обязывая конкретных субъектов быть проактивными в обеспечении безопасности на протяжении всего срока службы здания.

4. Перспективы адаптации жесткого контроля (Performance-Based) в девелоперской практике Казахстана

Опыт Великобритании, направленный на создание надежной и прозрачной системы контроля, представляет значительный интерес для Казахстана, где активно развивается высотное строительство. Адаптация принципов Закона о безопасности зданий 2022 года может принести ряд преимуществ:

• Повышение стандартов пожарной безопасности: Внедрение системы Gateways и ужесточение требований к проектной документации может значительно улучшить качество проектирования и строительства, минимизируя риски, связанные с пожарной безопасностью. Фокус на Performance-Based (ориентированном на результат) подходе, вместо prescriptive (предписывающего), позволит использовать инновационные решения, при этом гарантируя требуемый уровень безопасности.
• Предотвращение рисков на ранних этапах: Трехуровневый контроль до и во время строительства поможет избежать дорогостоящих исправлений и споров в будущем, обеспечивая строительство безопасных объектов с самого начала.
• Повышение доверия к отрасли: Жесткий контроль и персонализированная ответственность повысят доверие инвесторов и конечных потребителей к девелоперским проектам, сокращая имиджевые риски.
• Культура ответственности: Введение аналогов “Подотчетного лица” может сформировать новую культуру ответственности среди управляющих компаний и собственников зданий за безопасность объектов на протяжении всего их жизненного цикла.
• Международная интеграция: Принятие мировых стандартов и лучших практик укрепит позиции Казахстана как привлекательного региона для международных инвестиций в строительство.

Тем не менее, адаптация потребует значительных усилий, включая разработку соответствующей нормативно-правовой базы, создание независимого регулятора с достаточными полномочиями и ресурсами, а также обучение специалистов с учетом новой парадигмы.

Вывод: Британский опыт доказывает, что безопасность высотных зданий требует непрерывного государственного надзора на каждом этапе жизненного цикла объекта.

Трагедия Grenfell Tower послужила толчком к глубоким изменениям в подходе к безопасности зданий в Великобритании. Создание системы Gateways и усиление роли Регулятора строительной безопасности, а также внедрение концепции Подотчетного лица, является четким сигналом: безопасность высотных зданий не терпит компромиссов и требует непрерывного государственного надзора. Британский опыт однозначно доказывает, что только комплексный, проактивный и ответственный подход на всех этапах – от проектирования до эксплуатации – может гарантировать защиту жизни и здоровья граждан.